Mercado inmobiliario, en picada: los valores de las ventas cayeron un 25% desde 2019

Se determinó por el ROI, herramienta ideada por compañías del sector que también precisó que en operaciones prevalecen usuarios finales por sobre el inversor para renta

Varias inmobiliarias crearon a fin de año el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), iniciativa que surgió para resolver una de las históricas falencias del segmento: la falta de precios de cierre de los acuerdos.

Por los últimos análisis a través de esta herramienta pudo determinarse que se produjo un sinceramiento real de los precios de los inmuebles respecto de los valores pre pandemia. La caída fue en promedio de 25% entre 2019 y el presente, para todos los barrios.

“Actualmente no tenemos precios de cierre de 2018 pero nos atrevemos a decir que la caída respecto de ese año fue aún mayor. Este punto es importante dado que una buena parte de la oferta existente parece tener como referencia esos valores que hoy no se convalidan en el mercado”, dijo a Infobae Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima.

Otro dato importante es que los inversores prácticamente desaparecieron como compradores. Actualmente el 92% de las operaciones las realizan los usuarios finales.

“Una buena parte de la oferta que hoy existe parece tener como referencia los valores de 2018, que hoy ya no se convalidan en el mercado” (Achával)

Achával, puntualizó que “esta dinámica tiene que ver con la pérdida de rentabilidad de los alquileres de los últimos años y el desincentivo producido por la Ley de Alquileres a lo que sumó recientemente el revalúo inmobiliario y el posible proyecto de un impuesto a los inmuebles vacíos”.

Cómo actúa la plataforma: ventajas y desventajas

El ROI es una plataforma que permite tener en tiempo real los precios de cierre de las operaciones con inmobiliarias de trayectoria en el mercado.

“El beneficio de tener esta información es muy claro a la hora de tasar propiedades con seriedad. Actualmente la brecha que existe entre valores de publicación y precios de cierre es muy grande y por lo tanto no tener esta información conduce a hacerle perder tiempo y dinero al vendedor”, añadió AchávalAquí se ve cuanto cayeron los valores de venta en 2020 y 2021Aquí se ve cuanto cayeron los valores de venta en 2020 y 2021

Expertos argumentan que es importante no generar falsas expectativas en los clientes sobre el valor de su propiedad y el ROI ayuda a evitarlas.

Iuri Izrastzoff de Izrastzoff Inmobiliaria, dijo a Infobae que por otro lado es una herramienta central para los cierres de operaciones dado que muchas veces el potencial comprador realiza ofertas muy agresivas. “Tener relevamientos nos permite que el interesado suba su oferta inicial con mayor confianza ya que le podemos mostrar valores reales del mercado”, afirmó.

Qué tipo de ambientes se priorizan

Palermo y Las Cañitas son los trazados porteños que mantuvieron sus valores. En el último caso es una zona de pocas cuadras, con pocas operaciones pero que ha conservado más el valor del metro cuadrado. Palermo, al ser el barrio de mayor extensión, tiene mucha más variabilidad de resultados, pero en promedio mantiene más sus valores que zonas como Belgrano o Recoleta.

Según Zonaprop, en Palermo, el valor promedio del m2 en departamentos usados es de USD 3.195 y a estrenar en 3.428 dólares. En Belgrano, es de USD 2.986 en usados y USD 3.486 a estrenar.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, destacó a Infobae que la demanda que moviliza ahorros en operaciones “privilegia que los inmuebles sean de gran luminosidad, con presencia de balcones con alguna vista particular y los departamentos reciclados con el confort moderno. Este tipo de unidades mantienen más sus valores de cierre. Notamos también que la mayoría de las ventas son de unidades al frente”.

Acuerdo con el FMI

Especialistas consultados coincidieron que el mercado sabe leer las medidas que tienen efectos de corto y de largo plazo, entre ellas, espera el aval del Fondo Monetario Internacional (FMI) al acuerdo con el Gobierno para refinanciar la deuda.

“Esta sería una medida de corto plazo beneficiosa pero sin un plan económico consistente de largo plazo el inversor no realizará ningún cambio sustancial en sus decisiones”, amplió Balayan.

El mercado en gran medida había descontado un acuerdo con el FMI y por lo tanto no se esperan grandes cambios.Aquí se observa cómo los inversores disminuyeron el interés en la compra de viviendas para rentarAquí se observa cómo los inversores disminuyeron el interés en la compra de viviendas para rentar

Achával dijo que “no deja de ser una buena noticia dado que tenemos un programa financiero despejado de pago de la deuda durante los próximos 3 años. Esto sumado a los USD 5.000 millones que destinaría el FMI para fortalecer las reservas netas del Banco Central, nos pone en una mejor situación para transitar la escasez de divisas en la que vivimos en los últimos años”.

Desde el sector siguen reclamando que es vital que se logre generar un plan de créditos hipotecarios para poder comprar la vivienda propia, pero que sin una moneda fuerte y salario real consolidado será difícil que pueda estructurarse un esquema crediticio.

Que falta para que mejore la situación

Otro tema central es lograr mayor transparencia de los valores de referencia en el mercado. Tanto los compradores como los vendedores no saben cual es el precio en el cual se realizan las operaciones.

“Creemos que hasta que no se concrete un cambio de signo político no vamos a ver un cambio de tendencia, aunque las expectativas pueden ayudar a dinamizar el mercado, como sucedió en 2015, cuando la cantidad de escrituras concretadas creció ante el seguro cambio de orientación que se percibía cuando los candidatos Daniel Scioli, Mauricio Macri y Sergio Massa eran vistos como más moderados”, destacó Izrastzoff.

En el mercado la oferta de inmuebles se encuentra en niveles récords. La agenda para mejorar la situación es muy variada, desde factores macroeconómicos hasta mayor seguridad jurídica para los propietarios.

“Hoy nos encontramos frente a un coctel explosivo de baja rentabilidad de los alquileres que se encuentra en mínimos históricos (agravado por mayores impuestos) y de incertidumbre jurídica respecto de los contratos (duración, actualización)”, concluyó Achával.

Fuente: Infobae

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